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Guía legal para la «tokenización» inmobiliaria en Francia: ¿cómo estructurar una operación de este tipo?

23 de octubre de 2021
Guide juridique d

¿Es posible según la ley francesa «tokenizar» los bienes raíces?

Esta es una pregunta planteada por muchos agentes inmobiliarios que están considerando utilizar un sistema de registro electrónico compartido (DEEP o blockchain) para realizar transacciones inmobiliarias. El destino más buscado es este democratizar el acceso a la inversión inmobiliaria y también para simplificar y asegurar las transacciones gracias a un registro transparente y supuestamente resistente a la falsificación.

Las respuestas no son obvias porque se encuentran en la encrucijada de varios derechos. En este artículo, proporcionaremos algunos elementos para reflexionar sobre este fascinante tema.

¿Cómo estructurar una operación de «tokenización» inmobiliaria?

Primero es necesario definir qué se entiende generalmente por » tokenización »Inmobiliaria, en particular porque el concepto es completamente desconocido para la legislación francesa. La «tokenización» consiste simplemente en representar la propiedad del activo en y blockchain.

O, Ley francesa prevé expresamente el reconocimiento de la propiedad de los activos registrados en la cadena de bloques solo para ellos minibony (esta categoría de certificados de ahorro, que permite a las pequeñas y medianas empresas financiarse con el ahorro público a través de recaudación de fondos) a valores financieros emitidos por sociedades anónimas siempre que no estén admitidos a las operaciones de un depositario central de valores (es decir negociado en un centro de negociación).

Así que por ahora Francia no reconoce formalmente el efecto legal de registrar la propiedad de la propiedad en una cadena de bloques.

Entonces se podría considerar incluir este inmueble en la herencia de la sociedad anónima y la posterior representación de las acciones de esta empresa mediante un blockchain. Por lo tanto, la «tokenización» de bienes raíces se compararía con la «tokenización» de una sociedad anónima propietaria de bienes raíces.

El hecho de que las acciones de la empresa estén registradas en una cadena de bloques significa respetar no solo el Código de Comercio, sino también el régimen específico de los valores financieros. De lo contrario, el marco legal específico para los llamados tokens de «utilidad», que rige las ofertas públicas de tokens (ICO) y los proveedores de servicios para activos digitales (PSAN), no se aplica en este caso.

En la práctica, este tipo de proyecto de «tokenización» suele adoptar la forma de colocación privada u oferta pública de valores financieros por una cantidad menor a 8 millones de euros con la presentación de un Documento de Información Sintético (DIS) a la Autorité des marchés finančnírs (AMF).

Del mismo modo, si, por razones legales, en principio no es posible organizar un mercado secundario real de valores financieros registrados en una cadena de bloques, se pueden explorar ciertas soluciones alternativas.

Esta estructuración se está considerando actualmente en varios proyectos innovadores que tienen como objetivo facilitar el acceso a la propiedad inmobiliaria al mayor número posible de personas, por ejemplo en términos patrimoniales.

👉 Sobre el mismo tema: Crédit Suisse apoya a una startup en la tokenización de sus acciones.

¿Podemos pagar el precio de compra de una propiedad «tokenizada» en activos criptoactivos?

Si la empresa responsable de operar los activos posee activos criptoactivos, es posible que desee continuar con esta adquisición. mediante pago en activos criptoactivos.

En mi opinión, Antoine Cellard, notario en París:

« La única venta de bienes inmuebles en activos criptoactivos se reguló mediante la venta de acciones (negociación de acciones), no mediante la adquisición directa de un activo (negociación de activos). Sin embargo, esta operación completamente nueva parece posible porque se puede analizar en derecho civil en un simple pago en especie. Sin embargo, la adquisición de un buen activo tokenizado o no tokenizado en activos criptoactivos inevitablemente enfrenta ciertos obstáculos. »

De hecho, la reducción de precios en los activos criptoactivos podría plantear otros problemas secundarios más sensibles:

(y) sería necesario recurrir a un intermediario asegurar la transferencia de activos criptoactivos de la billetera del comprador a la billetera del vendedor (primero implementando métodos para verificar la propiedad de la billetera, por ejemplo a través de la «prueba de Satoshi»);

(ii) también sería necesario detener el valor del criptoactivo en el momento exacto para evitar cualquier riesgo de fluctuaciones de precios (utilizando agregadores de datos como CoinGecko y CoinMarketCap);

(iii) Al menos parte del pago debe hacerse en dinero Fiat. pagar tasas reguladas del notario responsable de la operación y tasas de registro;

(iv) Se debe prestar atención a las ganancias de capital no realizadas. realizado sobre activos criptoactivos que pueden cristalizar durante la transacción;

(v) ¿cómo trabajar con el derecho preferente de ciudad reforzado en caso de que el precio se establezca en activos criptoactivos? ¿O con un inquilino que ejerce el derecho de tanteo? ;

(vi) ¿cómo organizar una demanda por daños que puedan ocurrir varios años después de la adquisición, incluso si el valor de los activos criptoactivos es muy volátil? ;

(vii) finalmente y sobre todo, ¿cómo puede un notario cumplir con su obligación de verificar la trazabilidad de los fondos pagando el precio de compra en activos criptoactivos?

Aún en mi opinión, Antoine Cellard:

« No se debe descartar que este tipo de pregunta se repita en un futuro próximo, a medida que los activos criptoactivos sean aceptados por el público en general y a medida que se desarrollen nuevos activos criptoactivos estables (USDc, USDt, Dai, etc.), o incluso los reales. El euro digital se configura mediante blockchain. ».

Este artículo fue escrito conjuntamente por Daniel Arroche, Stéphane Daniel y Margaux Frisque, abogados del Colegio de Abogados de París. Puede encontrar más publicaciones sobre cuestiones legales de blockchain en Medium.

👉 Sobre el mismo tema – Suiza: 3 empresas crean una nueva herramienta de tokenización basada en Tezos (XTZ)